보증금을 지키는 월세 계약의 비밀, 근저당 특약사항 아주 쉽게 알려드릴게요!
목차
- 근저당이 뭐길래 월세 보증금에 위험할까요?
- 근저당 확인, 집 계약 전에 꼭 해야 하는 이유
- 계약 파기 시에도 보증금을 지키는 특약사항 작성법
- 임차권 등기 명령, 최후의 보루를 이해하기
- 부동산 중개사, 왜 특약사항 작성을 꺼릴까요?
- 이것만 알면 충분해요! 월세 계약 근저당 특약사항 핵심 정리
근저당이 뭐길래 월세 보증금에 위험할까요?
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전셋값 폭등과 월세 시장 확대로 인해 많은 분들이 월세 계약을 맺고 있습니다. 하지만 월세 보증금도 적지 않은 돈이기에 안전하게 지켜야 합니다. 이때 가장 큰 위협이 되는 것이 바로 근저당입니다. 근저당이란 은행이나 채권자가 돈을 빌려줄 때 담보로 잡는 권리를 말합니다. 예를 들어, 집주인이 주택담보대출을 받으면 은행이 해당 주택에 근저당을 설정하게 됩니다. 만약 집주인이 대출금을 갚지 못하면 은행은 근저당권을 실행하여 집을 경매에 넘기고, 그 경매 대금으로 대출금을 회수합니다.
문제는 근저당이 우리 월세 보증금보다 우선순위를 가진다는 점입니다. 내가 월세 계약을 맺고 전입신고와 확정일자를 받았더라도, 그 이전에 설정된 근저당이 있다면 경매 시 내 보증금은 근저당권자의 채권보다 후순위로 밀리게 됩니다. 심지어 집이 낮은 가격에 경매에 넘어가면 보증금의 일부 또는 전부를 돌려받지 못할 수도 있습니다. 이런 이유로 월세 계약 시 근저당 설정 여부를 확인하는 것은 물론, 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 특약사항을 추가하는 것이 매우 중요합니다.
근저당 확인, 집 계약 전에 꼭 해야 하는 이유
근저당을 확인하는 가장 쉬운 방법은 등기부등본을 떼어보는 것입니다. 등기부등본은 부동산의 주민등록증과 같은 문서로, 소유권과 관련된 모든 권리 관계를 기록하고 있습니다. 등기부등본은 인터넷 등기소에서 누구나 쉽게 열람할 수 있으며, 등기부등본의 ‘을구’를 보면 근저당권 설정 여부와 채권최고액을 확인할 수 있습니다. 채권최고액은 은행이 최대로 빌려준 금액을 의미하며, 보통 대출 원금의 120% 정도입니다.
계약하려는 집의 등기부등본을 떼어봤는데 근저당이 설정되어 있다면, 특히 채권최고액이 집값의 상당 부분을 차지한다면 일단 계약을 신중하게 고려해야 합니다. 대출금 규모가 너무 크면 집이 경매에 넘어갈 위험이 커지고, 보증금을 떼일 가능성이 높아지기 때문입니다. 등기부등본 확인은 계약서에 도장을 찍기 전, 아니 마음에 드는 집을 발견한 순간부터 시작해야 합니다. 중개사에게 등기부등본을 요청하고 꼼꼼히 살펴본 후, 집주인에게 대출 상환에 대한 계획을 물어보는 것도 좋은 방법입니다.
계약 파기 시에도 보증금을 지키는 특약사항 작성법
근저당이 있는 집이지만 꼭 계약하고 싶다면, 또는 계약 당일 잔금을 치르기 전까지 근저당이 말소되기로 했다면 반드시 특약사항을 통해 보증금을 보호해야 합니다. 특약사항은 계약서에 없는 특별한 내용을 추가하는 조항입니다. 근저당 관련 특약사항을 명확하게 작성하면 집주인이 약속을 지키지 않을 경우 계약을 파기하고 보증금을 돌려받을 수 있는 법적 근거가 됩니다.
다음은 실제로 사용할 수 있는 매우 강력하고 효과적인 특약사항 예시입니다.
- 근저당권 말소 조건부 계약: “본 계약은 임대인(집주인)이 계약일 또는 잔금일 당일까지 해당 부동산에 설정된 근저당권(채권최고액 OOOO원)을 모두 말소하는 것을 조건으로 한다. 만약 임대인이 이를 이행하지 않을 경우, 본 계약은 자동적으로 무효가 되며 임대인은 임차인에게 계약금의 배액을 즉시 반환한다.”
- 전입신고 및 확정일자 이후 추가 근저당 금지: “임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 이후 해당 부동산에 근저당을 비롯한 어떠한 담보권도 추가로 설정할 수 없다. 이를 위반할 경우, 임차인은 계약을 해지할 수 있으며 임대인은 보증금 전액을 즉시 반환하고 임차인의 손해를 배상한다.”
- 대항력 보장 특약: “임차인이 전입신고 및 확정일자를 받은 날 이후 해당 부동산의 소유권 변동(매매, 경매 등)으로 임차인의 대항력 행사가 불가능해지는 경우, 임대인은 임차인의 보증금 전액을 책임지고 즉시 반환한다.”
이러한 특약사항은 계약서에 명확하게 기재하고, 반드시 임대인과 임차인 양쪽이 확인 후 서명해야 합니다. 또한 특약사항에 근저당권의 채권최고액을 정확하게 명시하는 것이 중요합니다.
임차권 등기 명령, 최후의 보루를 이해하기
월세 계약이 끝나 이사를 가야 하는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 우리는 임차권 등기 명령을 신청할 수 있습니다. 임차권 등기 명령은 법원의 명령에 따라 임차인의 권리인 임차권을 등기부등본에 기록하는 제도입니다. 이 제도는 임차인이 이사를 가더라도 기존에 가지고 있던 대항력(전입신고 및 확정일자로 인해 제3자에게 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있는 힘)을 유지시켜 줍니다.
임차권 등기 명령은 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가야 하는 상황에서 매우 유용합니다. 등기부등본에 임차권이 등기되면 집주인은 다른 세입자를 구하기 어려워져 보증금 반환에 대한 압박을 받게 됩니다. 또한 나중에 보증금 반환 소송을 진행할 때도 유리한 증거가 될 수 있습니다. 하지만 임차권 등기 명령은 신청부터 완료까지 시간이 걸리므로, 계약 만료 몇 달 전부터 미리 준비하는 것이 좋습니다.
부동산 중개사, 왜 특약사항 작성을 꺼릴까요?
월세 계약 시 근저당 특약사항을 요구하면 의외로 많은 중개사들이 난색을 표합니다. “원래 이런 거 잘 안 적어요”, “그냥 믿으세요”, “집주인이 싫어해서 안 될 것 같아요”와 같은 말을 듣기도 합니다. 중개사들이 특약사항 작성을 꺼리는 이유는 여러 가지가 있습니다.
첫째, 복잡한 내용을 추가하면 계약이 파기될 가능성이 높아집니다. 계약이 성사되어야 중개 수수료를 받는데, 특약사항 때문에 계약이 틀어지면 중개사 입장에서는 손해입니다. 둘째, 특약사항에 대한 법적 책임이 부담스럽기 때문입니다. 나중에 문제가 생겼을 때 특약사항이 명확하지 않거나 법적 효력이 없으면 중개사에게도 책임이 돌아올 수 있습니다. 마지막으로, 단순히 관행적으로 특약사항을 잘 넣지 않거나, 정확한 법적 내용을 잘 모르기 때문일 수도 있습니다.
하지만 보증금은 우리의 소중한 자산입니다. 중개사의 권유에 휩쓸려 중요한 권리를 포기해서는 안 됩니다. “특약사항을 작성해주지 않으면 계약하지 않겠습니다”라고 단호하게 말하는 용기가 필요합니다. 법적으로 유효한 특약사항을 요구하는 것은 임차인의 정당한 권리입니다.
이것만 알면 충분해요! 월세 계약 근저당 특약사항 핵심 정리
월세 계약에서 보증금을 안전하게 지키기 위해 기억해야 할 핵심은 다음과 같습니다.
- 계약 전 등기부등본 확인은 필수: 계약하려는 집의 등기부등본을 떼어 을구에 근저당이 있는지 확인하세요. 만약 있다면 채권최고액이 얼마인지, 집값과 비교해 위험한 수준인지 따져봐야 합니다.
- 잔금일에 근저당 말소 특약은 필수: 근저당이 있는 집이라면 잔금 지급과 동시에 근저당이 말소된다는 내용을 명확하게 특약사항에 기재해야 합니다. “잔금일에 근저당을 말소한다”는 구두 약속만으로는 부족합니다.
- 전입신고 및 확정일자 후 근저당 추가 설정 금지 특약: 계약 이후 집주인이 추가로 근저당을 설정하는 것을 막는 특약사항을 반드시 넣어야 합니다. 이는 보증금을 안전하게 보호하는 강력한 장치입니다.
- 대항력 보장을 위한 임차권 등기 명령의 이해: 계약 만료 후에도 보증금을 돌려받지 못할 경우를 대비해 임차권 등기 명령 제도를 미리 숙지하고 있어야 합니다.
월세 계약은 단순히 보증금과 월세를 주고받는 것을 넘어, 나의 소중한 자산을 지키는 법적 행위입니다. 조금 번거롭더라도 등기부등본을 확인하고, 부동산 중개사와 집주인에게 명확한 특약사항을 요구하는 노력이 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다. ‘설마’ 하는 마음보다는 ‘혹시’ 하는 마음으로 꼼꼼하게 계약서를 검토하고, 나의 권리를 주장하는 현명한 임차인이 되시길 바랍니다.